先说结论

上海高净值家庭办理马耳他永居，2026年已经不能沿用“买房政府贡献3万欧元、租房6万欧元”的旧费用标准。根据2025年7月生效的调整，两种路线政府贡献款均为3.7万欧元，主申请人还需支付6万欧元行政费和2000欧元慈善捐款。购房最低37.5万欧元，租房每年至少1.4万欧元。哪种更合适，主要取决于家庭是否需要实际持有马耳他房地产，以及能否接受五年的资金占用和市场风险。

一、马耳他永居买房和租房有什么本质区别？

MPRP目前允许通过购买或租赁合资格住宅满足物业要求。

2025年1月起，马耳他已经统一住宅门槛。

无论房产位于马耳他本岛还是戈佐岛，购房最低价格均为37.5万欧元，租房最低年租金均为1.4万欧元。

因此，不能继续使用过去马耳他南部及戈佐岛购房30万欧元、其他地区35万欧元的旧标准。

购房路线的核心特点是：

申请人获得一项真实房地产资产。

这笔37.5万欧元并不是全部支付给政府的不可退还费用。

但房产可能上涨或下跌，还涉及税费、管理、维护以及未来出售风险。

租房路线则不需要一次性支付最低37.5万欧元购买住宅。

但每年必须承担实际租金支出。

对于已有较多全球房地产资产的上海家庭，租房能够避免进一步增加一项海外房产的集中配置。

对于真正准备长期在马耳他生活的人士，购房则可能同时满足自住需求。

所以，买房和租房应当从居住与资产配置两个层面判断。

二、2026年一名申请人最低需要花多少钱？

先看两条路线共同的政府及捐赠支出。

第一，行政费6万欧元。

这是一笔不可退还的政府行政费用。

按照现行安排，首次提交申请后需要在规定时间内缴纳1.5万欧元。

取得原则批准后，再按规定支付剩余4.5万欧元。

第二，政府贡献款3.7万欧元。

无论选择购买还是租赁合资格住宅，目前均适用同一金额。

第三，慈善捐款2000欧元。

捐款需要交给符合规定的马耳他注册非政府组织。

上述三项合计9.9万欧元。

这是两种路线都需要考虑的基本支出。

如果采用租房路线：

每年最低租金1.4万欧元。

连续5年最低租金合计7万欧元。

因此，单人申请按最低租金和上述费用计算，5年相关基本支出至少为16.9万欧元。

如果采用购房路线：

最低购房价37.5万欧元。

加上9.9万欧元相关费用。

两者合计至少47.4万欧元。

但必须强调：

47.4万欧元不是不可回收的全部支出。

其中37.5万欧元对应购买的房地产资产，未来价值和能否出售取决于实际市场。

两种计算都尚未包含律师、持牌代理、税费、居留卡、医疗保险及物业维护等费用。

三、为什么租房路线并不等于“免资产要求”？

这是上海家庭容易忽略的问题。

MPRP的资产资格与购房或租房安排，是两个独立要求。

即使选择租房，主申请人仍需要满足以下任一资产标准：

总资产至少50万欧元，其中金融资产至少15万欧元。

或者总资产至少65万欧元，其中金融资产至少7.5万欧元。

因此，租房只是降低了购买房产所需的一次性现金投入。

它不会免除申请人的整体财务资格要求。

例如，申请人只有20万欧元现金，准备支付行政费、政府贡献款及未来租金。

即使这些资金看起来足以覆盖部分申请支出，也不能仅凭此认定满足MPRP的最低总资产要求。

同样，企业估值、股权和房地产需要根据真实所有权及资产价值证明。

不能因为申请人控制一家营业额较高的公司，就把公司全部资产直接视为个人资产。

四、5年以后房产可以出售或停止租赁吗？

需要分开理解。

MPRP要求申请人至少在最初5年维持合资格住宅。

如果购买房产，需要按照规定持续拥有合资格住宅。

如果选择租房，也需要维持符合要求的租赁安排。

在最初5年内变更物业，必须遵守适用的替换规则，避免出现不符合资格的空档。

完成最初5年的规定持有期之后，申请人仍然需要在马耳他维持住宅安排。

不过，后续住宅不一定继续受到最初37.5万欧元购房价或1.4万欧元年租金标准约束。

因此，完成5年以后，购房者可能研究出售原有房产并按照规定更换住宅。

租房者也可能根据届时要求调整租赁安排。

但是：

5年到期不等于永久居民可以完全没有马耳他住所。

同样，出售房产也不代表一定可以按原购买价回收资金。

房产的商业退出，与移民居留资格维护，是两件不同的事情。

五、上海家庭怎样判断房地产收益和税务风险？

上海国际化家庭可能已经配置：

美元证券。

欧元金融产品。

海外房地产。

跨境企业股权。

保险及其他长期资产。

如果再购买一套马耳他住宅，需要考虑这项欧元房地产在整体组合中的比例。

尤其应该关注：

房产是否真正满足家庭居住需要。

未来能否合法出租。

物业所在区域是否便于长期居住。

年度维护和税费。

房屋再次出售的流动性。

2025年调整后的MPRP允许部分合资格自有物业在符合规定的情况下出租，例如官方列明的特殊指定区域房产。

但是否能够出租，仍取决于房产类别、持有阶段和具体限制。

不能把所有MPRP房产都当成可以随时自由出租的普通投资物业。

另外，取得马耳他永久居留，并不意味着自动成为马耳他税务居民。

马耳他税务局明确，税务居民身份取决于实际居住和个人情况。

若在一个年度内停留超过183天，通常会产生相应税务居民判断；但实际迁居及形成长期生活联系，也可能产生其他税务后果。

因此，家庭应当将房地产投资、居留身份和税务规划分开研究。

六、三个容易误解的地方

第一，2026年租房路线仍然要交6万欧元政府贡献款。

不对。现行统一贡献款为3.7万欧元，6万欧元是主申请人的行政费。

第二，买房最低37.5万欧元，就是全部不可退还的移民费用。

不对。购房款对应房地产资产，政府收费及其他成本需要另外计算。

第三，租房满5年以后，就可以完全取消马耳他地址。

不对。永久居留资格仍要求维持符合规定的马耳他住宅安排。

常见问题

上海申请人不想买海外房产，可以办理马耳他永居吗？

可以。符合条件的申请人可选择年租金至少1.4万欧元的合资格住宅。

购房和租房的政府贡献款一样吗？

一样。按照2025年7月生效的现行规定，均为3.7万欧元。

租房路线5年基本成本是多少？

按最低租金及三项主要费用计算，单人至少16.9万欧元，不含居留卡、保险及其他费用。

购房款37.5万欧元能退还吗？

购房款不是政府保证退还的押金，而是购买房地产的资金。未来出售收益或损失取决于市场。

结尾

上海家庭选择马耳他永居，不应该单纯追求哪条路线的宣传价格更低。

租房路线减少了大额房地产资金占用，但会持续产生租金支出。

购房路线形成真实资产，但需要承担交易成本、市场风险及出售流动性问题。

对于真正准备长期使用马耳他住房、希望配置欧元房地产的家庭，可以进一步研究购房路线。

如果家庭主要需要欧洲居留选择，不希望增加海外房地产风险，则租房路线可能更值得比较。