美联储降息落地：美国房市分化加剧，EB-5市场迎新机遇（时代出国）

在全球经济棋局中，美联储的利率调整始终是牵动市场神经的关键落子。当地时间 9 月 18 日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调 25 个基点。

这是时隔九个月的首次降息，标志着其货币政策正式从 “紧缩周期” 转向 “宽松周期”，全球金融市场随即掀起连锁反应，美国房地产市场与 EB-5 投资移民市场也随之进入 “新变量时代”。

降息背后的经济逻辑：

就业压力与政治博弈的双重考量

美联储此次降息并非 “突发动作”，而是对当前复杂经济形势的主动应对，核心驱动力来自两大维度：

1. 就业市场亮起 “警示灯”

美联储主席鲍威尔在新闻发布会上明确表示，“就业数据的下滑已引起所有人关注”。

数据显示，二季度（4-6 月）美国平均每月新增就业岗位从最初的 15 万个下修至 9.6 万个，三季度初（6-8 月）更是暴跌至 2.9 万个；8 月失业率升至 4.3%，打破了去年同期 4%-4.2% 的稳定区间。

不过鲍威尔也提到，就业走弱或受 “非法移民限制收紧导致劳动力供给减少” 等特殊因素影响，暂无法完全判定是企业用工需求萎缩，这也为后续政策调整留下了弹性空间。

2. 政治压力的潜在影响

今年夏季，特朗普政府曾多次干预美联储决策：一方面公开施压要求降息，另一方面试图通过人事调整影响美联储独立性（如试图解雇理事丽莎・库克、任命经济顾问史蒂夫・米兰入阁）。

尽管法院驳回了解雇请求，米兰仍在此次降息投票中成为唯一支持 “降 50 个基点” 的反对者，凸显政治因素对货币政策的微妙干扰。

值得关注的是，鲍威尔在争议中重申 “美联储将坚守双重使命”—— 以劳动力数据和通胀水平为决策核心，而非政治压力，这也为后续政策定下了 “数据驱动” 的基调。

美国房市：

普通住宅 “僵局难破”，豪宅市场 “信心回暖”

利率变动对房地产市场的影响向来直接，但此次降息却呈现出 “冰火两重天” 的分化格局：

1. 普通住宅市场：降息只是 “缓解剂”，非 “强心针”

此前美国房地产市场已深陷 “高利率困局”，30 年期抵押贷款利率长期处于 20 年高位。

尽管此次降息后，利率降至 6.35%（年内首次跌破 6.5%），但普通住宅市场仍未摆脱 “定价僵局”：

• 卖方不愿接受房价回调，多个大都市房屋销量跌至历史低位；

• 买方受就业不确定性影响，观望情绪浓厚，即便利率下降能为 50 万美元房产减少约 2 万总利息，仍不足以激活市场。

加拿大皇家银行分析师埃里克・哈撒韦直言：“当前抵押贷款活动的回暖只是‘试探性’的，要彻底打破僵局，还需就业稳定、经济预期改善的双重配合。”

2. 豪宅市场：信心修复比成本下降更关键

与普通住宅不同，豪宅市场的核心变化在于 “信心回归”。

《华尔街日报》旗下 Mansion Global 指出，尽管利率变动对高净值买家的实际成本影响有限，但美联储释放的宽松信号，显著提振了市场情绪：

• 88% 的豪宅交易采用现金支付（2025 年中苏富比调查），高净值人群对利率敏感度低；

• 核心城市优质豪宅带看量环比增长 10%-15%，稀缺地段房源重现 “多轮竞价” 场景，市场紧迫感明显上升。

这背后的逻辑在于：对豪宅买家而言，利率稳定或下降不仅意味着杠杆成本优化，更代表对市场前景的信心，进而推动决策加速。

EB-5 市场：

新旧政策 “分化加剧”，新法项目成 “稳健之选”

美联储降息带来的流动性宽松，为 EB-5 市场注入新变量，但影响需分 “老法” 与 “新法” 两大维度看待 —— 两者因政策框架、投资逻辑不同，呈现出截然不同的机遇与风险：

1. 老法存量项目：机遇与风险并存

老法（2022 年前政策，最低投资 50 万美元，无预留签证）对应的存量项目，虽能借助降息缓解 “资金压力”（如商业地产、酒店项目融资成本下降，减少资金链断裂风险），但核心风险仍未消除：

• 老法项目多依赖商业地产退出，而商业地产估值与利率深度绑定，未来两年大批债务到期项目或暴露问题；

• 无预留签证导致排期不确定性高，投资者 “拿卡效率” 受影响。

2. 新法项目：政策红利 + 降息利好，成市场主流

新法（2022 年《EB5 改革与诚信法案》，最低投资 80 万美元，设预留签证）自落地以来，已逐步成为市场主流，此次降息更使其优势进一步凸显：

• 融资成本优化：开发商能以更低利率获得开发资金，提升项目盈利空间与资金周转效率；

• 政策红利叠加：新法预留签证（尤其乡村类别）无排期，且享移民局优先审理权，审批周期缩短至 6-8 个月；

• 项目抗风险能力强：新法项目多获地方政府税收优惠、低息专项贷款支持，且合规监管更严格。

未来展望：

在不确定性中锚定 “确定性”

市场普遍预期，若就业疲软持续、通胀可控，美联储年底前或再降息两次（累计 50 个基点），这一趋势将持续影响房地产与 EB-5 市场。对投资者而言，当前策略需聚焦 “两个优先”：

1. 优先选择新法预留签证项目：尤其乡村类别，借助无排期、快审批优势，锁定身份确定性；

2. 优先选择 “硬资产 + 强运营” 项目：如鹿鸣谷这类实景可见、销售验证充分、风控完善的项目，能在经济波动中抵御风险，实现 “稳拿卡 + 稳收益”。

无论是房地产购房者，还是 EB-5 投资者，在当前经济变局中，“理性判断” 远比 “跟风决策” 重要。唯有锚定优质资产、紧跟政策趋势，才能在降息浪潮中把握真正的机遇。