全球越乱，香港越香

作为深耕香港房产市场多年的从业者，2025年初我和施永青先生有着一致的判断：香港楼市的至暗时刻已过。

这一年的市场走势，不仅印证了我们的预判，更让精准布局的买家吃到了实实在在的红利。

从价量齐升的房价走势，到持续走高的租金水平，再到利率宽松带来的置业利好，香港房产的每一个变化都藏着机遇。而新入场人群的结构变化，更让我看到了这个市场长期的活力。

如今站在2026年的节点，结合施永青先生对市场的最新研判，聊聊我的所见所感，也给想要布局的朋友一些参考。

2025年的香港房价，用“触底反弹、核心领涨”来形容再合适不过。

从2021年高位累计调整25%后，香港楼市在2025年迎来了关键的反转。差饷物业估价署的数据显示，2025年香港私人住宅售价指数按年升3.25%，为连降3年后首次反弹。

到2025年12月，私人住宅售价指数为298.6点，比上月上升0.23%，连续9个月呈平稳或上升。

区域分化更是明显，施永青先生此前就预判核心区会率先回暖，事实果然如此——中环、浅水湾等核心区域2025年累计上涨8%，启德新区涨幅更是高达12%。

我身边一位客户在2025年2月入手的启德65㎡两居室，当时单价约28万港元/㎡，年末已涨至31.5万港元/㎡，半年涨幅超12%，远超市场平均水平。

反观外围区域虽有小幅下跌，但核心区的强势拉升，已然定下了楼市复苏的基调。

租金市场的火热，是2025年香港房产最真实的需求写照，也是房价企稳的核心支撑。

施永青先生一直强调“租金是楼市的晴雨表”，2025年的香港租赁市场，用“一房难求”来形容毫不夸张。

官方数据显示，2025年香港私人住宅租金指数按年上升4.26%，连升3年。2026年1月私人住宅租金指数升至201.1，再创新高。

核心区小户型的租金涨幅尤为亮眼，九龙旺角一套35㎡开放式公寓，2025年初月租金1.1万港元，年末已涨至1.4万港元，涨幅超27%。而港岛中西区40㎡小户型月租金更是突破1.6万港元。

更值得一提的是，2025年香港A类小户型的租金回报率攀升至4.1%，创下2012年以来新高。核心区部分房源回报率甚至达4.2%，八成住宅实现“供平过租”。

我有位客户购入的沙田30㎡小户型，租金回报率达4.14%，每月租金不仅能覆盖月供，还能有近千元的剩余现金流。

这样的租金表现，让“以租养贷”成为现实，也让更多投资者看到了香港房产的实际价值。

而这一切的背后，利率环境的改善功不可没。这也是我和施永青先生都极为看重的市场信号，而香港的贷款利率，始终与美国降息节奏深度绑定。

2025年美联储开启降息通道，直接带动香港银行最优贷款利率从加息周期的高位降至5.25%-5.875%区间。实际按揭利率更是低至2.02%-4.125%，部分银行的H按利率甚至跌破2%，较加息峰值下降超2个百分点。

这种联动效应直接降低了置业成本。以500万港元贷款、七成按揭为例，按2024年4.125%的按揭利率，月供约2.1万港元。2025年利率降至2.5%后，月供仅1.8万港元，每月少还3000港元，供楼压力大幅减轻。

施永青先生曾说“利率是楼市的开关”，美联储的持续降息，让香港楼市的这扇“开关”彻底打开。宽松的资金面，成为楼市复苏的重要推手。

2025年香港房产新入场的购买人群，也呈现出全新的群体画像。不再是单一的本地买家，而是多元化的需求群体，这也让香港楼市的需求基础更加坚实。

首先是内地高净值人群，成为高端市场的核心购买力。2025年1-10月内地买家占香港私人住宅总成交的24%，3000万以上豪宅市场中，内地买家占比高达70%。

他们多为企业主、高管，看重香港的资产配置价值和国际化属性，更偏爱港岛核心区和启德的高端房源。

其次是新香港人才，包括通过高才通、优才通、专才计划来港的精英。他们多为30-45岁的金融、科技从业者，有稳定的高收入，购房需求以50-90㎡的刚需小户型为主，注重交通便利和生活配套，九龙塘、观塘等区域是他们的首选。

第三是港澳本地年轻刚需群体，随着楼市企稳和利率降低，此前观望的80、90后开始入市，多选择新界的刚需两居室，看重高性价比和按揭政策利好。

最后是海外回流的香港居民，受全球经济环境影响，不少海外港人选择回港置业，偏爱核心区的大户型改善房源，注重居住品质。

这四类人群的入场，从刚需到改善，从普通住宅到豪宅，全方位填补了市场需求，让香港楼市的复苏更具持续性。

站在2026年的开端，结合施永青先生将香港全年楼价涨幅预测从15%上调至接近20%的最新观点，我对今年的香港房产走势也有清晰的判断。

整体来看，涨势确定，核心领涨，小户型为王。

首先，价格方面，全球流动性宽松的大背景下，美联储降息节奏仍在继续，香港贷款利率有望进一步走低。叠加供需关系的持续优化——一手私人住宅库存较峰值下降10%，50-90㎡刚需户型去化周期仅12个月。

2026年香港楼价将延续反弹趋势，核心区涨幅大概率跑赢市场。启德、中环、浅水湾等区域仍会是领涨主力，施永青先生预判的20%涨幅，核心区完全有机会实现。

其次，租金方面，随着香港人才输入计划的持续推进，每年新增十几万专才、留学生，租赁需求仍会居高不下。2026年租金预计再涨3%-5%，核心区小户型的租金回报率仍将维持在4%左右的高位。

最后，成交量方面，随着市场信心的持续提升，一手房销量将继续保持高位，二手房成交也会稳步增长，内地买家和新香港人才仍会是成交主力。

对于2026年想要布局香港房产的朋友，结合我的实操经验和施永青先生的观点，给大家几个核心建议。

第一，选区域重核心，避外围。优先选择港岛中环、湾仔，九龙启德、旺角，这些核心区域配套成熟、需求旺盛，抗跌性和升值性都远胜外围，是资产保值增值的首选。

第二，选户型重小而精，盯租金。50-90㎡的小户型，尤其是核心区的高租金小户型，始终是领涨龙头。投资优先看租金回报率，自住则兼顾交通和配套，这也是施永青先生一直强调的“投资盯租金，自住盯地段”。

第三，把握利率窗口期，优选按揭。目前香港贷款利率仍处于低位，建议选择固定利率或带有利率封顶条款的按揭产品，锁定低利率成本。非本地买家可利用当前的按揭政策，刚需群体可关注银行的按揭优惠。

第四，别等共识，果断入场。施永青先生说“市场的机会，永远藏在众人犹豫时”。如今香港楼市虽已复苏，但仍处于历史相对低位。等到所有人都冲进来的时候，价格必然大幅上涨，现在仍是进场的黄金窗口期。

2025年的香港楼市，验证了“反共识布局”的价值。2026年的市场，则是确定性的上涨周期。

从政策面的全面“撤辣”，到资金面的持续宽松，再到基本面的需求旺盛，香港房产的底层逻辑早已愈发坚实。

作为从业者，我庆幸自己踏准了市场节奏，也帮众多客户抓住了置业机遇。而对于仍在观望的朋友，我的建议只有一句话：选对区域和户型，趁现在，果断布局。

毕竟，香港房产的机遇，从来都是留给有眼光、敢行动的人。